わが国日本では、好きな建物をどの土地であっても勝手に建設する事が出来ないのです。
これは、都市計画法という物のよって、その様な建物がどの区域に建設出来るのかを決めているからです。
日本の土地は、2つに区域に分けられています。
それは、都市計画区域と都市計画区域外です。
では、この2つの区域について説明させて頂きます。
【都市計画区域】
こちら、一定の都市をして、整備を必要としている地域の事を言います。
また、区域の外であっても、進行しつつある市街地化は、準都市計画区域と言います。
ちなみに市街化区域とは、既に市街地になっているか、又は市街化を図るべき地域が１０年以内なのかという事です。
更にこの区域は、3つに分かれています。
1.市街化区域・・・規定の範囲内（工場地域を除く）で住宅建設が可能
※更に１２の用地地域を定める事になっています。
※大まかに分けると、商業系・工業系・住居系の3地域です。
※更にこの中で、商業ビル建設可能な地域や、低層住宅のみ建設可能な地域等の区分が細かくされています。
2.市街化調整区域・・・市街化を抑えるべき地域
※こちらに関しては、住宅を建設する事が原則として認められていません。
※開発許可が下りて住宅建築がされ、既に分譲も行われている地域もありますので、中古住宅購入前には必ず確認する必要があります。
3.非線引きとし計画区域・・・上記2区域の線引きが無い、緩やかな規制の地域
【都市計画区域外】
人口１００００人未満の農村等の地域の事を言います。
この様に中古住宅購入では、その物件が区域や区分に対して違反建築ではないのかを確認する必要があるのです。
]]>大きなローン金額なのですが、住宅ローンを借りる為には諸経費も必要となります。
では、どの様な諸経費があるのでしょうか？
こちらで、その諸経費について少し纏めてしましたので、参考にしてみて下さいね。
【保証料】
これは何の保証料なのかと思うでしょう。
こちらは例えば何らかの理由で、本来支払わなければならないローンを滞ってしまった場合に備えて、保証会社に支払う保険料なのです。
万が一、借主が支払いする事が出来なかった場合、連帯保証を受ける保証会社がローンの支払いを代わりに行ってくれます。
但し、最近ではこの保証料を設定していない銀行もありますので、御確認下さい。
【事務手数料】
ローンを申込む場合に発生する、取扱手数料の事です。
但し、この手数料が必要ないローンもありますので、御確認下さい。
【火災保険料】
火災等の災害にあった時に備えて、通常の住宅ローンでは申込み時に火災保険の加入が勧められます。
但し、火災保険の加入を必要としない金融機関もありますので、御確認下さい。
物件価格によって、保険料は違ってきます。
この火災保険はその名の通り、火災のみの保険です。
もし、地震等の自然災害にも備えたいと考えている方は、地震保険を火災保険とセットにして申込むと良いでしょう。
【団体信用生命保険】
万が一、住宅ローンの借主が亡くなってしまった場合、もしくは借主が重度の障害を負ってしまった場合、ローン支払いが免除されるものです。
残された家族が、住宅ローンを払い続けるという事を防止出来ます。
多くは、金利に保険料が組み込まれている様ですが、フラット３５等は任意加入となっています。
これら以外にも、司法書士への報酬金や印紙税等も、住宅ローンを申込む時には必要となります。
この様に中古住宅購入では、多くの諸経費が必要となりますので、資金計画は充分に行い、支払いを無理の無いものにする様心掛けましょう！
]]>その中でも中古住宅購入については、新築よりは比較的安い価格で購入する事が出来ますが、やはり価格は数千万円もする大きな買い物である事は間違いありませんよね？
購入前には、どれだけのローンを毎月支払っていけるのかや、またマンションであればローンの他にも、駐車利用代金・修繕費・管理費の支払いもありますので、その点についても考えなければなりません。
そして、住宅購入に対する諸費用も必要になります。
また、現在居住している場所からの引越し費用や、折角の引越しなので新しい電化製品や家具を購入する方もいることでしょう。
更に、住宅を購入する事で毎年発生する、固定資産税も必要になってきます。
今迄よりも広い家に住み替えるとなれば、光熱費も毎月高くなっていまいますし、リフォームもいずれは必要になってくる事でしょう。
これら住まいに必要と思われる資金も勿論ですが、家族が円滑に暮らしていく為、同時に教育費や生活費等も必要になります。
預金目標を、中古住宅購入費用だけに捉われ、貯金残金を全て使い果たしてしまうと、家族の急な病気等に掛かる医療費等にも対処出来ない事態になりうる可能性もあるのです。
また、住宅ローンを今の給料等で考えて組んでしまうと、今後の景気悪化等で給料が下がってしまった時、大きな影響を生活面に与えてしまいます。
間違っても、厳しい支払いのローンは組まない様にして下さいね。
例えば、下の様に考えて見て下さい。
物件購入価格 ３０００万円です。
上記に掛かる諸費用が、約１割掛かると考えて３００万円だとします。
頭金ですが、最近の住宅ローンは頭金が必要ない物もありますが、頭金が無いと返済総額と返済期間も大きくなってしまいますので、この購入価格の場合には６００万円程度準備しておきたいところです。
これらを総合して考えると、契約にいたるまでに９００万円が必要となります。
住宅ローンを、残金２４００万円返済する場合を考えてみましょう！
２%の金利で返済期間が30年、ボーナスなしの元利均等返済を行うと、毎月返済額は８９２００円となります。
更に、上記金額＋管理費＋修繕費＋駐車場代金＋生活費の支払いが必要となります。
この様に、今準備出来るお金と将来支払っていくお金の計算をし、資金計画を立てる必要性があるのです。
折角購入した住宅を手放す事がない様に、キチンと計画を立てましょう！
]]>では、具体的な機能充実とはどの様な物なのでしょうか？
例えば、外壁補修や間取り変更、耐震・耐火性強化、給排水設備の改修、ＩＴ機能充実等です。
皆さんがよく知っているリフォームの目的は、機能の維持であるのに対して、リノベーションの目指すものは、それ以上の充実した機能です。
このリノベーションは、修繕を大幅に行いますので、その修繕工事中に防水や配管設備の状態までもよく分かるのです。
もし、その際に欠陥が見るかれば、一緒に修繕する事が出来ますので、住まいを安心な作りとして出来ます。
安い値段で中古住宅を購入し、住宅購入に当て様と思っていた費用をリノベーションに使用し、住まいを快適な環境へと作り出す事も可能なのです。
また、物件でリノベーション後のものを購入する事も可能です。
更に、大きな影響力がこのリノベーションはあるのです。
環境保護の面から見ても、古い住宅を壊すという今迄のあり方では、廃棄物も大量に生み出してしまう結果になります。
しかしリノベーションでは、大切に中古住宅を利用し、エネルギーや廃棄物を減らす事が可能です。
現在の中古住宅では、良い物を大切に長く使用する事が求められているのです。
安い値段で中古住宅は購入出来るのですが、新築物件よりも立地条件や広さを優先する事が出来ます。
この事から、自分達である程度の修繕を行う事により、費用も浮かせる事に繋がります。
この様に、良い点ばかりを伝えていますが、実際リノベーションはお金も時間もリフォームより掛かってしまいます。
・・・という様に、まずは自分がどの様な物件に住みたいのか？
また、どの位費用が掛かるのかも考慮しながら、住宅選びを行いましょう！
]]>その為、それらの事柄について知っておく必要があるでしょう。
集合住宅（マンション等）には、たくさんの方々が住んでいます。
その為、共同で利用出来る『共用部分』と、個人の所有物として利用出来る自室等の『専有部分』があります。
ご存知の方もいらっしゃるかと思いますが、勝手に修繕をしてはいけない部分が『共用部分』で、リフォーム等自由に出来るのが『専用部分』となります。
これらには規制があります。
この規制とは、法律によって定められた『区分所有権』という区分があり、各部屋に対しては所有権があります。
しかしそれ以外の場所には、住人が共用で利用する共用部分となるのです。
その為、購入するマンションで具体的に何処から専有部分で、何処からが共用部分なのかを知る為に、よく規約に目を通す事が必要でしょう。
ではこちらで、専有部分と共用部分の標準的な目安を紹介させて頂きます。
まず、バルコニーやベランダ部分についてです。
自由に所有者が利用出来る専有部分の空間なのですが、この場所は災害時の避難路となっています。
その為、隣との仕切り板前に避難する時の妨げになる様な物を置く事は出来ません。
一般的には、この部分は共用部分となります。
次に配管設備部分についてです。
メーカーから自室に引き込んでいる部分は専用部分ですが、メーカーまでの部分は共用部分と考えられています。
その為、もしも水漏れがあった場合には、メーカーまでの部分での原因であれば、管理組合の責任で修理を行います。
しかし、メーターから自室までの部分が原因ならば、修理は所有者がしなければならない事になります。
そして玄関の扉についてです。
一軒だけ、形態や好みの色へ変更すると外観上の問題が生じてしまいます。
その為、玄関も共用部分であると考えられています。
中古住宅を購入する場合には、やはり多くの方は一緒にリフォームも考えて購入しています。
その為、中古マンション購入の場合には、自由に手が入れられる場所は何処迄なのかを知っておく事も大切でしょう。
後々、トラブルにならない様に管理規約は必ず読み、理解しずらい部分については業者や管理組合等に問い合わせる事も大切です。
]]>しかし、その返済が家計に大きく影響を及ぼしてしまうのです。
住宅ローンにだけではありませんが、返済額の内返済期間の初めの方が多くの利息金額となってしまい、返済期間が終わりに近付くと利息は少なくなっていきます。
その為、返済期間の早い時に繰り上げ返済を行う事で、元金＋利息の負担額を大きく減少させる事が出来るのです。
この事から、住宅ローンを借り入れている多くの方は、早めに繰り上げ返済を行おうとする傾向があります。
繰上げ返済方法には二通りあります。
一つ目は、『期間短縮型』という返済期間を短くする方法です。
こちらは、余裕資金がある場合に行う事で、支払額全体を減らす事が出来ますが、毎月の返済額は変わりません。
二つ目は、『返済額軽減型』という毎月支払う返済額を少なくする方法です。
こちらは、毎月支払う返済額を減らしながら、余った分を貯蓄へと回す事が出来ます。
その為、貯蓄をして余裕資金が貯まれば、繰上げ返済に再び回す事も可能となります。
これら繰り上げ返済方法をどちらの方法にすると良いのかは、ライフプランやその時の経済状況を考慮しつつ決定する様にしましょう！
あまりにも繰り上げ返済を急いでしまい、殆どの貯蓄残金がない様な無理な返済をしてはいけません。
何故なら近頃、景気の急激な悪化等で給料が下がってしまい、貯蓄すら出来ないばかりか住宅ローン返済も困っている方もいらっしゃるでしょう。
万が一、子供の進学資金や急な病気等で、お金が早急に必要になる場合もあります。
手持ちのお金が無く、教育ローン等に頼る事は簡単ですが、ある意味住宅ローンよりも高い金地で借り入れる事になってしまう恐れがあります。
そして、家庭の負担もドンドン増えていく事でしょう。
また中古住宅購入では、リフォーム等の出費も考えなければなりません。
この事から、無理のない範囲での繰上げ返済と行う事が大切です。
]]>今や、たくさんの住宅ローンがある中で最近の住宅ローンには、金利が預金残高分化から無いという特長を持つ商品があります。
その住宅ローン商品を、『預金連動型』と呼ばれています。
その商品名は、『預金連動型スターワン（東京スター銀行）』や『スマート住宅ローン（ＨＳＢＣ）』等があります。
これら商品は、家族の万が一に備えていた纏まったお金（進学・病気等）を口座において置きたいと考えている方には、とても有利な商品です。
例えば、住宅ローン２０００万円があり、５００万円の預金残高があるとします。
この場合、５００万円分の住宅ローン残高には金利が０という様になり、残金１５００万円分に金利が掛かるという仕組みです。
確かに、トータルで考えると預金残高によっては有利な商品です。
しかし、デメリットもあります。
ローンの金利が高めだったり、普通預金に金利が付かない等、必ずしも御得だとは言い切れませんので、注意が必要になるでしょう。
良い目安としては、預金がローンの半分以上あると良いでしょう。
また、預金がローンと同額あれば、住宅ローン控除（税金）の適用を受け、しかもローン金利を支払わずに済ます事が出来ます。
最近の住宅ローンでは、上記以外にも女性専用集住宅ローンや優遇金利が付いているもの等など、色々な商品があります。
たくさんの選択肢がありますので、検討はじっくりと行い、最もご自身が御得で使い易い物を選ぶ様にして下さい。
上手く住宅ローンを選べれば、何百万円もの節約が全体で出来るでしょう。
中古住宅を購入する為には、物件をしっかり選ぶ事も大切ですが、住宅ローンの選択や資金計画も重要になってきます。
じっくりと慎重に検討し、自分に合う住宅ローンを選択してください。
]]>その為、購入しようと思っている中古住宅が、ローン適用内なのかを充分申込みする前に確認しておく必要があるでしょう。
折角、購入しようと色々な物件を検討しても、ローンの審査すら通らない場合もあります。
また、新築住宅購入よりも中古住宅購入の時には、厳しい条件の時もありますので、注意する必要があります。
こちらでは、住宅ローンについて少し話させて頂きます。
【銀行ローン】
こちらは物件に対しての条件が、特にありません。
公的住宅ローンの審査が例え通らなかった場合の物件でも、銀行の住宅ローンであれば利用出来る場合も・・・。
【フラット３５】
共同住宅（マンション等）は、３０㎡以上、一戸建て住宅は７０㎡（床面積）以上で、上限はありません。
但し、住宅適合証明を取得出来る事が条件となっています。
【財形住宅融資】
中古住宅の場合には、マンション・一戸建て住宅の床面積が、４０～２８０㎡以下が対象となります。
但し、リ・ユースプラス住宅は７０～２８０㎡以下、リ・ユースプラスマンションは５０～２８０㎡以下です。
そして、一戸建て住宅の物件は１００㎡以上の敷地面積で、それ以外の物件は１００㎡以上が一つの建物となっています。
また、建築基準法内の住宅構造や敷地等となっており、不動産関連法に基づく物件となります。
更に融資に関しては、適合証明が必要です。
ちなみに、中古住宅対象ローン内容は、優良中古住宅の『リ・ユースプラス住宅』、『リ・ユース住宅』、管理体制が優良と認められた『リ・ユースプラスマンション』、『リ・ユースマンション』があります。
そして、ローン借入れ最長期間については、リ・ユース住宅とリ・ユースマンションが２５年。
ユースプラス住宅とリ・ユースプラスマンションは、３５年です。
]]>新築・中古に限らず、住宅を購入するには住宅ローンが必要不可欠でしょう。
また、今や住宅ローンは色々な金利タイプがあります。
では、一体どの様な金利タイプがあるのでしょうか？
こちらでは、中古住宅を購入する際に申込める住宅ローンについて纏めてみましたので、是非参考にして下さいね。
【固定金利選択型】
こちらのタイプは、最初の内は固定金利での支払いとなりますが、固定金利期間が終了した後には変動金利になります。
但し、再び固定金利への選択も可能です。
また、変更後の返済額は、前の返済額に対する増減の上限はありません。
【固定金利型】
こちらのタイプは、借入れ当初から支払い完了までの期間、ずっと金利の変更はありません。
ちなみに『フラット３５』は、この固定金利型になります。
金利はやはり高めなのですが、契約後に金利変動が起り、例え高い金利へとなってしまった場合であっても、このタイプは金利が変更する事はありません。
そして何より、毎月の返済金額が一定で、金利も決まっていますので、資金計画が立て易くなります。
また、もし今後の金利が上がりそうな場合であっても、固定金利いしておく事で、住宅ローンの支払い金額が上がる事を防ぐ事も出来ます。
【変動金利型】
こちらのタイプは、借入れ期間中、金利見直しが半年毎され、適用金利によって決まります。
但し、確かに金利見直しは半年毎になっているのですが、返済額見直しは５年毎になります。
こちらは、金利変動によって返済額が上がる恐れもありますが、下がる可能性もあります。
金利が下がれば、とても有利な金利タイプだといえるでしょう。
ちなみに、返済額が上がる場合には、前の支払額に対して最大１．２５倍です。
【ミックスタイプ】
こちらのタイプは、固定金利と変動金利もしくは、固定金利期間が異なる固定金利タイプ同士の組み合わせ等を選べる金利タイプになります。
【上限金利設定型】
予め設定された上限金利の範囲内で、金利変動があるタイプです。
中古住宅を購入する際には、勿論物件をしっかりと見る事も重要なのですが、この様に住宅ローンでも色々な選択方法があり、申込む時には選ばなくてはなりません。
これからの経済状態を充分に見据え、自分達にあう金利タイプを選択する様にしましょう！
]]>しかし、その様な物件であっても審査が通る訳ではないのです。
例え、中古住宅自体に問題がなくても、購入しようとしている借手側に問題があれば、残念ながら審査は通らない場合もあります。
では、一体どの様な事に気を付けたら良いのでしょうか？
こちらでは、借手側に対する注意事項を紹介させて頂きますね。
【勤続年数と働き方】
住宅ローンを借りる為には、正社員で３年以上の勤続年数が目安となっています。
この目安は、貸す側に対するローン返済の安全性を保つ為にあります。
では自営業者の方は借りる事が出来ないのでしょうか？
それは違います。
自営業者の方であっても、過去３年間の収入が目安となっています。
【所得】
住宅ローンを借りる為には、最低でも２００～３００万円位の年収が目安となっています。
しかし、年収がそれ以上必要になる場合もあります。
また、借りられる金額も収入額によって違ってきます。
【個人情報に関する事項】
皆さんはこの様な事を耳にした事はありませんか？
クレジットカードやキャッシングの支払いで滞納をしてしまい、ブラックリストに載ってしまうと言う事を・・・。
この様な滞納・延滞に関する情報は、記録として５年間残っているのです。
そうなってしまうと、残念ながら住宅ローンを借りる事が難しくなってしまいます。
その為、住宅ローンを申込みする場合には、この様な借入金残額を出来るだけ残さない事が大切です。
出来れば、車のローン等も支払っておきましょう。
【団体信用生命保険《団信》】
住宅ローンを申込みすると、一般的には団体信用生命保険《団信》の加入も要求されます。
もしも、借手が何かの理由で亡くなってしまった場合や、高度場外によって返済をする事が出来なくなってしまった場合にも、この保険金によってローン支払いが出来るのです。
そして、借手が亡くなり途方に暮れている家族にも、住宅ローン残金が亡くなり、住宅を残す事が出来るのです。
ちなみに『フラット３５』では、この団信に必ずしも加入する必要はないのですが、もし加入出来る健康状態であれば、万が一に備えて申込む方が良いでしょうね。
大抵の方は、中古住宅を購入する為には、住宅ローンを利用するかと思います。
その為、住宅ローンを借りる為にも、自分自身の高い信用性が必要となるのです。
]]>しかし、住宅欠陥や傷みが新築住宅と比べると心配な点もある事は事実です。
その為、既存住宅保証制度という制度が中古住宅にはあり、売買を安心に行う為に主要な部分の欠陥を引き渡し後５年間最長保証してくれるのです。
もしも、中古住宅を購入した後に分かった欠陥（床の傾斜・雨漏り等）があった場合には、大部分の補修費用が支払われます。
ちなみに対象となる物件は一戸建ての中古住宅で、新築後１５年以内となっており、公的な現場検査を新築時に受けている事が条件となっています。
また、増改築を床面積半分以上行っている場合には、この制度を利用する事が出来ません。
この制度を利用する為には、対象物件の住宅検査が必要となります。
申請料は、３２５５０円（税込み）となっています。
そしてこの制度に関しては、中古住宅を購入した買主だけではなく、売主にもメリットがあります。
売主が補修費用を責任期間に隠れた瑕疵があった場合、負担しなければならない瑕疵担保責任制度は、売主にはデメリットとなります。
しかし、この既存住宅保証制度を利用する事で、売却後にもし補修が必要になってしまった場合でも、その際に上した費用負担をする事がないのです。
そしてこの制度では、中古住宅の中でも住宅検査を受けた安心な物件として売却する事が出来ますので、一般的な相場価格よりも高く売る事を期待出来ます。
保証額は、補修に必要な金額から１０万円を引いた９５％となります。
ちなみに、売主が宅地建物取引業者だった場合には、９５％ではなく８０％になります。
そして保証対象となる欠陥部分は、構造上主要となる部分及び雨水侵入を防水する部分です。
それ以外の給排水設備等は、残念ながら対象外となりますので注意しましょう！
]]>その様な思いで住宅を購入したにも関わらず、欠陥住宅が当たってしまう事があります。
その対処をする事が出来る制度として、『瑕疵担保責任』があります。
やはり高額な買い物をする中古住宅の購入ですから、皆さんも物件は充分時間を掛けて確認しているはずです。
しかしながら、通常の注意では見る事が出来ない、隠れた欠陥が有る場合はあるのです。
例えば、購入した物件で雨漏りが購入後に分かってしまった場合です。
この様な場合、本来備わっていなければならないのに対して、それが欠けている状態を瑕疵（かし）と言います。
この瑕疵が隠れている為、買主が購入する時に分からなかった場合には、売主が責任を負う事を『瑕疵担保責任』と言います。
こちらに関しては、重要事項にも記載されていなければならない事になっておりますので、確認は必ずしておきましょうね。
ちなみに民法上では、隠れた瑕疵を知った時から１年以内に損害賠償請求する事が瑕疵担保責任にはあります。
また、雨漏りが契約後に発覚し、補修不可能だった場合には、契約解除も可能です。
この事は、契約履行する義務が売主にはあります。
物件を引き渡せない状態であれば、買主の権利として損なわれてしまうからです。
この場合、瑕疵を知っていたか等は、売主には関係ありません。
新築住宅の場合には、こちらも法律（住宅品質確保促進等に関する法律）により、瑕疵があった場合には引渡しから１０年以内の瑕疵担保責任を負うことになっています。
しかし、何年も居住していた中古住宅の場合には、物件についてある程度の痛み等は存在すると考えていた方が良いでしょう。
その為、中古住宅の瑕疵担保責任は、通常売買契約書で免除されている場合や、短い期間（１年等）に設定されている事が多いのが現状です。
必ず、この期間を契約する時には確認しておきましょうね！
]]>しかし、やはり何千万円もの大きな買い物をする不動産購入です。
それに掛かる費用も、大きくまたなっていまいます。
では住宅購入するには、一体どの位の費用を準備する必要があるのでしょうか？
こちらで、それら費用について少し纏めてみましたので、是非参考にしてみて下さいね。
まず、住宅購入する際には、物件費用の他に税金や手数料等の支払いもあります。
これらは諸費用と言います。
中古住宅の諸費用は、物件価格の５～１０%が必要となります。
例えば３０００万円の物件であれば、諸費用が１５０～３００万円必要になるという事です。
その事からも分かる様に、諸費用金額も高額になりますので、資金契約はそれら諸費用も含めて考える様にしましょう。
【仲介手数料】
物件を不動産会社の仲介によって購入する場合には、殆ど仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料の上限は、物件購入価格×３%＋60000円となっています。
例えば、物件価格が３０００万円であれば、仲介手数料は９６万円が上限となります。
ちなみに、この仲介手数料の引き下げ交渉は可能となっています。
【税金】
印紙税（売買契約書添付用）、登録免許税（建物・土地を登記する為に掛かる税金）、不動産所得税（建物・土地取得に掛かる税金）の支払いもあります。
土地に関しては消費税は掛かりません。
しかし、建物購入代金や仲介手数料、司法書士への報酬金には、消費税（５%）が掛かります。
但し、事業者の売主ではなく個人からの購入だった場合には、建物に対する消費税は掛かりません。（不動産会社の仲介含む）
【司法書士への報酬】
抵当権登記、物件登記等に関する司法書士への報酬金支払いも必要となります。
この他にも、諸費用費用として住宅ローンに関しても必要となります。
この様に、中古住宅購入に関しては、これら諸費用も物件費用の他に必要となりますので、それら金額も含めての購入を考える必要があるでしょう。
]]>契約も全てスムーズに進んだのですが、何かの理由で契約解除しなくてはならなくなる・・・。
そんな事もあるかと思います。
その様な場合には、重要事項説明書や売買契約書にそれらの事が記載されています。
では、どの様な場合に契約解除する事が出来るのでしょうか？
こちらでは、不動産契約解除について少し説明させて頂きます。
●融資利用の特約【ローン特約】●
不動産の様な高額な買い物は、一般的に住宅ローンを利用しなければ購入する事が出来ません。
その為、住宅ローンの申請をするかと思いますが、残念ながら融資してもらえない場合もあります。
この様な事態になってしまうと、買主は中古住宅を購入したくても出来ません。
融資利用の特約【ローン特約】とは、その様な場合に備えた特約なのです。
融資を受ける事が出来ない場合には、契約を期限内であれば解除出来ます。
しかしこの特約ばないと、例え融資を受ける事が出来ない場合であっても、契約は実行しなくてはなりませんので、この特約が必ず付いているのかを確認して下さい。
●手付け解除●
契約が決定される迄、買主は手付金放棄もしくは、売主はお互い通知した上で同額手付金返却を買主へ支払う事により契約解除する事が出来ます。
●危険負担による解除●
この特約は、購入した物件が売主や買主のどちらにも原因理由がなく、地震等で破損もしくは消失した場合に利用出来ます。
引渡し不可能な場合には、契約解除も出来ます。
但し、物件補修をして引渡し出来る状態であれば、売主負担で補修をし物件引渡しされます。
●契約違反による解除【債務不履行】●
売主もしくは買主が、契約に基づき義務を行わない場合に契約を解除する事が出来ます。
例えば、期日までに買主が支払いをしない場合や、物件を売主が引き渡さない場合等があった場合、契約したこと実行する様に伝えること（催告）した上で行えます。
この場合、それら契約義務を行わない方に対して、違約金請求をする事が出来ます。
ちなみに多くの場合には、その違約金額が契約する時に決められている事があります。
違約金額が予め決められている場合には、例え損害が違約金額も上回ってしまっていても、それ以上の請求をする事は出来ません。
この様に、上の様な契約解除に関する記載があるかを、必ず契約前には確認する様にして下さいね。契約したこと実行する様に伝えること)
]]>一般的には、売買契約書を不動産業者が多くは作成してくれます。
売買契約を結ぶ前には、買主に必ず重要思考説明書が交付される様義務付けされています。
これは、大きな買い物（不動産）をする訳ですから、後々トラブル等が起らない様に、買主に対して宅地建物取引主任者が重要事項を説明する事になっているのです。
この重要事項の説明が終了したら、記名・捺印をします。
ちなみに重要思考説明書交付は、たいだい売買契約書を取交わす直前に行われるのが一般的です。
しかし、やはりじっくりと重要事項を確認する事が直前では出来ない恐れもありますので、出来れば売買契約よりも約１週間前に重要事項説明書を入手し、そしてゆっくりと確認する事が良いでしょう。
重要事項説明書と何度も言っていますが、一体重要事項とは何なのでしょうか？
それは、契約内容の中で最も重要だとされている部分なのです。
例えば、中古住宅を購入する売買代金、手付金、法令上制限、契約解除に関する事項、契約不履行、支払い方法、ローン特約等の説明がそれに当たります。
ちなみに手付金とは、買主が売買契約で売主に支払うお金の事です。
手付金は、物件引渡しが済むと売買代金の一部をして利用するのですが、買主が引き渡しまでに手付金放棄、もしくは買主に対して売主が２倍の手付金を渡す事で契約解除する事が出来ます。
またローン特約とは、折角購入しようと住宅ローンを申込みしていても、残念ながら審査が下りない場合もあります。
その際には、契約解除出来るというものです。
もし購入ぶる物件が中古マンションだった場合には、重要事項の中に駐車場利用料金、管理費、修繕積立金、共有部分の範囲等の説明もあります。
記名・捺印を重要事項の説明が終わってからすると、当たり前ですがこの重要事項説明を受けたをいう証になります。
その事から、重要事項に関しての質問や疑問がある場合には納得するまで聞き、それから記名・捺印する様にして下さい。
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